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Tasación Método Residual DinámicoConclusiones de uno de los métodos de valoración más “ambiguo”: El Método Residual Dinámico.

Hace unos meses asesoré y colaboré con Mª Antonia, estudiante de Ingeniera de Edificación, en su Proyecto Final de grado, el cual se titula, Análisis y estudio de las desviaciones y convergencias entre el método residual dinámico y el valor real de mercado para valoración de suelos, y como su titulo indica versa en una análisis de dicho método para determinar los pros y contras que tiene su aplicación así como su grado de fiabilidad.

En este trabajo se analizaron seis supuestos reales de años y situaciones diversas. Se trata de tasaciones en Murcia (Jumilla, La Alberca y El Palmar), Albacete, Cuenca y Alava.

SITUACIÓN AÑOS URBANISMO
Jumilla 2005 P.G.O.U de Jumilla
La Alberca 2004 Plan Parcial ZM – Ab 1
Albacete 2006 P.G.O.U de Albacete
E Palmar 2005 Plan Parcial La Granja
Cuenca 2003 Sector 4-2. Cerro de la Horca II
Álava 2006 Sector 2, S.A.U.R. 1

Tras la actualización de dichos testigos a la fecha de publicación del trabajo, y de la comparación e interpretación de esos valores obtenidos, se llego a las siguientes conclusiones acerca del método residual dinámico y su aplicación para la valoración inmobiliaria de suelos:

  • Con éste Trabajo Fin de Grado se pudo demostrar lo altamente sensible a la variación del factor tiempo que son los resultados obtenidos por el método residual dinámico. Quedó demostrado que se producen grandes diferencias de valor variando únicamente los plazos considerados en las tasaciones originales a pesar de mantener las hipótesis de ingresos y gastos.
  • El método residual dinámico no daría lugar al valor de suelo, simplemente se limitaría a obtener unos valores actualizados de los flujos de caja que previsiblemente se producirán en el futuro.
  • Es un método muy poco riguroso pues se basa en adivinar, aventurar o predecir no solamente los plazos en los que previsiblemente se puede llevar a cabo una actuación urbanística para el desarrollo del suelo sino también los costes, ritmos de ventas y precios a los que se va a vender en el futuro. Todo ello basado en conjeturas subjetivas del propio valorador.

De su incorrecta concepción como método de valoración así como también de su incorrecta y poca rigurosa aplicación se ha podido constatar, a tenor de los datos obtenidos en éste Trabajo Fin de Grado, de que se utiliza más bien como una herramienta destinada a justificar un valor de suelo determinado previamente.