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Método de Comparación

Método de Comparación

Según la Orden ECO/805/2003 para la utilización del Método de Comparación, será necesario la existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables y de de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

Como es habitual en cualquier charla explicativa o curso de valoraciones donde se aborde el Método de Comparación para tasación de fincas rústicas, se pone un ejemplo simulado para sitiar la mente sobre la dificultad de encontrar testigos. Dicho ejemplo consiste en suponer que si dejamos a dos hipotéticos tasadores, uno en una calle de una ciudad y otro en un paraje agrario durante dos horas y les consultamos una vez transcurrido dicho periodo sobre los resultados obtenidos, con toda probabilidad habrán llegado a conclusiones muy diferentes. Lo normal es que el tasador localizado en área urbana haya conseguido varios números de teléfono y anuncios web con anuncios de venta del tipo de inmueble a valorar y obtenido el precio medio de mercado en la zona. En el caso del tasador ubicado en la zona agrícola, puede incluso que pasadas las dos horas ande más perdido que cuando empezó a indagar sobre los precios de la zona. La existencia de anuncios ya sea web o telefónicos es exponencialmente inferior al de una zona urbana, las características de cada finca también hacen que en ocasiones los comparables sean muy limitados y si decides preguntar directamente a los agricultores del entorno  igual tampoco consigues obtener resultados esclarecedores debido a se trata de un mercado muy opaco donde predomina la economía sumergida.

Por lo tanto para poder cumplir con lo indicado en el artículo 21 de Orden (Requisitos para la utilización del Método de Comparación) es preciso tirar de imaginación y experiencia.

Imaginación para poder ampliar el radio de búsqueda de los testigos y no ceñirse únicamente al municipio en cuestión, si no que habría que buscar analogías dentro de comarcas agrarias que compartan características comunes agroclimáticas y en cuanto a disponibilidad o dotación de agua de riego.

Pero en mi opinión, una vez disponemos de todos estos datos y tras haber utilizado toda la imaginación posible, si se carece de experiencia no podrá llevarse a cabo una homogeneización adecuada. Experiencia entendida tanto como el tiempo dedicado al mundo de la Valoración, como Tasador o Perito, así como experiencia concebida en el conocimiento de un área geográfica concreta. Con esto quiero señalar que un tasador experimentado en tasar en la dehesa extremeña, no sería tan preciso si el objeto de su informe es tasar un arrozal en el Delta del Ebro, por citar un ejemplo.

Por lo tanto, concluir que en mi opinión el Método de Comparación si se aplica correctamente es con el que se puede llegar a un valor más acorde con la realidad a una fecha concreta, pero utilizado erróneamente y sin la experiencia adecuada puede dar lugar a resultados desastrosos y muy alejados de la realidad del mercado.