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TASADOR MURCIA

FUNDAMENTOS DEL VALOR DE MERCADO

Partiendo de las condiciones básicas de un Mercado Perfecto:

– Existencia de un elevado número de oferentes y demandantes.
– Existencia de un Producto Homogéneo.
– Transparencia del mercado, con información completa y gratuita.
– No haya barreras de entrada o salida al mercado, como tampoco problemas de reventa.

Definición de Valor de Mercado:

Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de un bien en la fecha de la valoración, habiéndose verificado técnicamente las características del mismo, y suponiendo una comercialización adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente por un interés económico y sin un condicionamiento particular en la operación.
El valor de mercado de un bien está siempre determinado por la intersección de sus curvas de oferta y demanda. La curva de demanda está dada por su costo de sustitución para los potenciales compradores.
El valor de mercado puede ser obtenido:
Comparando sus características físicas y técnicas con las de bienes similares cuyo valor se conoce, y ponderando luego la incidencia que puedan tener en su valor de mercado las diferencias detectadas.
En función de los ingresos netos que él sería capaz de generar y de la tasa de rédito que se obtiene en ese mercado con bienes similares.

Según la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones (Derogada, pero refleja a la perfección la finalidad del Valor de Mercado). “…reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo, renunciando así formalmente a toda clase de fórmulas artificiosas que, con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidad y constituyen una fuente interminable de conflictos, proyectando una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Administración y contribuye a deslegitimar su actuación.”

Por lo tanto, para determinar el Valor de Mercado, partiendo de la dificultad de encontrar la condiciones básicas de un Mercado Perfecto, hemos de tener en cuenta el objetivo de encontrar el valor real, para lo cual como ya indicaba en el blog anterior de búsqueda de testigos, un tasador experimentado puede determinar dicho valor si se analiza correctamente el mercado homogeneizando y descartando aquellos bienes inmuebles no comparables al bien objeto de tasación.