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TASACIÓN

VALORACIÓN DE HERENCIAS

Ante el acontecimiento de tener que tasar los bienes de una herencia, puede surgir la duda de a qué profesional, técnico, perito, tasador o empresa recurrir. En una herencia se dan situaciones especiales que la hacen diferente de otras tasaciones para otras finalidades. Una de las principales diferencias radica en la carga emocional implícita y anexa a algunos bienes objeto de tasación. Otra gran diferencia se debe al factor humano y colectivo del cliente solicitante, que aún tratándose de uno de los herederos, la tasación debería contemplarse desde el paradigma de que tu cliente es en realidad toda la familia, por lo que se requiere un trato de privacidad y comprensión dadas las circunstancias particulares de cada heredero. Estas diferencias podrían contemplarse aplicando el Método de Valoración Objetivo -Subjetivo.

El valor subjetivo

El valor subjetivo de un inmueble es un valor expresado en referencia a un individuo concreto. De tal forma que un mismo bien tendrá VA≠VB≠VC….., es decir, tantos valores como individuos estuvieran interesados por el.

Este valor dependerá de dos factores:

– De las características objetivas del inmueble.

– De las características subjetivas del individuo. Sistemas de cálculo:

i. Mediante la diferencia entre los cobros y pagos que el individuo espera obtener de el inmueble, actualizados:

V A= Q1A/(1+i) + Q2A/(1+i)2+……+ QNA/(1+i)n

Si sobre los flujos de caja esperados realizamos un análisis de sensibilidad, es decir, determinar los diversos escenarios posibles y calcular el valor subjetivo para cada uno de ellos, el valor medio obtenido es lo que se denomina Valor Subjetivo Probable.

ii. También puede realizarse la valoración teniendo en cuenta la evolución pasada del inmueble cuando el propietario quiere recuperar las inversiones realizadas más los intereses correspondientes:

VA= Q1A(1+i)n+ Q2A(1+i)n-1+……….+ QNA

El cálculo del valor subjetivo implica el considerar la posibilidad de realizar inversiones alternativas.

El valor objetivo

El valor objetivo de un inmueble se puede estimar como el valor medio de los valores subjetivos obtenidos para diferentes individuos. También puede calcularse tomando como valor objetivo el valor modal de los subjetivos, es decir, el más frecuente. Se denomina Valor Probable de mercado, al valor objetivo cuando se cumplen las hipótesis de homogeneidad de la población y la exclusión de los valores subjetivos extremos. Esto hace que el valor objetivo, a diferencia del valor subjetivo, pueda coincidir con el valor de mercado, o que, en cualquier caso, se aproxime más a él.

Como podemos observar, en el caso de una herencia no siempre coincide el valor de mercado con los diversos valores subjetivos que puede alcanzar un bien en función del heredero que se interese por él. Entre los múltiples factores a considerar para la alteración del valor de un bien en función de cada individuo, caben destacar desde variables de tipo emocional, a factores de localización por cercanía o colindancia, o tipos de fiscalidad. Por todo ello, cuando se trata de valorar el reparto de una herencia son más importantes las personas afectadas, así como sus circunstancias personales, que los propios bienes objeto de valoración, por lo que las cualidades a buscar en un profesional para realizar las tasaciones de los inmuebles, mas allá de los conocimientos técnicos, son confianza, empatía y compresión.